O licenciamento de obras no Distrito Federal é subdividido em três fases:
- Habilitação de projeto arquitetônico;
- Emissão de licença de obras;
- Certificados da conclusão de obra.
O que é Habilitação de projeto arquitetônico:
Essa fase é subdividida em 3 etapas – viabilidade legal, estudo prévio e análise complementar. Para obras de até 2.000 metros quadrados de área de construção a análise pode ser concomitante.
A viabilidade legal visa verificar a possibilidade de habilitação do projeto arquitetônico, segundo características gerais.
No estudo prévio são verificados a compatibilidade da volumetria dos parâmetros urbanísticos indicados na Lei de Uso e Ocupação do Solo ( Lei Complementar nº 948, de 16 de janeiro de 2019), dessa forma, são verificados itens como coeficiente de aproveitamento, altura máxima, afastamentos, taxa de permeabilidade, taxa de ocupação, entre outros parâmetros , também são itens analisados os parâmetros de acessibilidade das áreas comuns e as anuências de outros órgãos ou entidades, por exemplo, bombeiros, NOVACAP, CEB, CAESB e COMAER.
Na análise complementar é verificada a compatibilidade entre os instrumentos urbanísticos (outorga onerosa do direito de construir, outorga onerosa de alteração de uso, concessão de direito real de uso, polos geradores de viagens, estudo prévio de impacto de vizinhança, entre outros) e a proposta apresentada na viabilidade legal e no estudo prévio.
Portanto, essa fase está relacionada a aprovação do projeto arquitetônico, que deve estar consoante com a leis vigentes, tais como: Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS-, Código de obras e edificações- COE, entre outros.
A validade da habilitação do projeto é de 5 anos, desde que não haja alteração do projeto arquitetônico ou da legislação específica.
O que é Licença de obra:
A licença de obra é obrigatória para início da execução de todas as obras e é emitida na forma de alvará de construção e licença específica. O alvará de construção é expedido, após a fase de habilitação do projeto arquitetônico, para que o proprietário possa dar início a execução das obras e possui validade de 5 anos.
O que é Certificado de conclusão de obras:
A conclusão da obra é caracterizada pela emissão da carta de habite-se ou pelo atestado de conclusão, obrigatória para todas as obras ou edificações. A carta habite-se é expedita para obras autorizadas por meio de alvará de construção. Há 3 tipos de carta habite-se: parcial, separado e final.
A carta de habite-se parcial aplica-se a uma mesma obra e pode ser solicitada caso o pavimento esteja integralmente concluído podendo ser utilizado de forma independente do restante da obra, asseguradas a acessibilidade e a segurança.
A carta de habite-se em separado é emitido para cada uma das edificações de um conjunto arquitetônico, desde que constituam unidade independentes e estejam em condições de serem utilizadas separadamente, asseguradas a acessibilidade e a segurança.
A carta de habite-se final corresponde a integralidade da construção com todas suas partes já habitáveis. Dessa forma, a carta habite-se está relacionada ao fim da obra para utilização da edificação pelos usuários.
Qual a importância do alvará de construção:
O COE (código de Obras e Edificações – Lei n º 6.138, de 26 de Abril de 2018) explicitamente indica que cabe ao proprietário do lote, projeção ou unidade imobiliária iniciar as obras somente após a emissão da licença de obras sob pena de cometer infração leve para o caso de habitação unifamiliar ou cometer infração média para outros tipos de edificações passíveis de regularização podendo com isso sofrer advertência, multa, embargo parcial ou total da obra, interdição parcial ou total da obra, intimação demolitória ou apreensão de materiais, equipamentos e documentos, sem prejuízos das sanções penais cabíveis.
Qual a importância do habite-se:
Além de ser obrigatório conforme o COE, a falta do Habite-se pode ocasionar dificuldades tanto para o comprador, como para o vendedor além de garantir respeito às exigências normativas. Também é um dos documentos exigidos pelo bancos para entrada de financiamentos imobiliárias a ausência dele pode dificultar negociações e acesso ao crédito.
Qual o procedimento para licenciamento para habitação unifamiliar:
Os projetos de habitação unifamiliar de uso exclusivo são aqueles categorizados como de uso residencial, constituído de uma única unidade habitacional, em que o partido arquitetônico contemple o uso privativo do conjunto de compartimentos ou ambientes destinados ou que assemelham, optativamente, a estar, repouso, preparo de alimentos, higiene pessoal, serviços de lavagem e limpeza;
Para habitação unifamiliar de uso exclusivo, o licenciamento da obra é um diferente, nesse caso não existe mais a figura da habilitação do projeto arquitetônico, portanto o licenciamento da obra é subdividido em: Licença de obra e conclusão de obra.
Pelo novo rito o órgão responsável tem 7 dias úteis para emissão do alvará de construção, prazo esse que corre a partir da entrega completa da documentação, portanto o processo é simplificado o que dá mais agilidade para obras de residências unifamiliares.
Penalidades aplicadas na ausência de alvará de construção:
O alvará de construção é de suma importância, pois atesta que a obra cumpre as exigências constantes em leis e regulamentos, além de estar sendo acompanhada por um profissional competente.
O não cumprimento das leis sujeitam o proprietário as seguintes sanções, aplicadas de forma isolado ou cumulativa: advertência, multa, embargo parcial ou total da obra, interdição parcial ou total da obra, intimação demolitória e apreensão de materiais, equipamentos e documentos.
Alguns exemplos que preveem multas são: a realização de obra localizada em área privada, sem licença – alvará de construção – ou em desacordo com o projeto habilitado acarreta infração média. O valor da possível multa aplicada se não regularizada, por exemplo, em um prédio multifamiliar de 530 m² (Quinhentos metros quadrados) é de R$ 3.000,00 (Três mil reais) e no caso de reincidência as multas são aplicadas de forma cumulativa e calculadas pelo dobro do valor da última multa aplicada.
A execução de obras não passiveis de regularização em área privada já é uma infração grave, que se aplicada no mesmo imóvel do exemplo acima, a multa pode chegar a R$ 6.000,00 (Seis mil reais). Já a execução de obras sem acompanhamento de profissional habilitado é uma infração gravíssima e, para o exemplo, a multa é de R$ 15.000,00 (Quinze mil reais). Os valores das multas dependem do tipo de infração e da área do objeto de infração.
Quais os documentos necessários para alvará de construção e habite-se e quais são seus custos?
O licenciamento de obras é composto pelas seguintes fases:
1.Habilitação de projeto arquitetônico;
2.Emissão de licença de obras;
3.Certificado de conclusão.
As obras que estão dispensadas de licenciamento de obras são:
- Cercamento de lotes e muros, inclusive os de arrimo;
- Guarita com área máxima de construção de 15 metros quadrados, contendo área fechada máxima de 6 metros quadrados;
- Coberturas independentes e pergolados com área máxima de construção de 15 metros quadrados;
- Abrigo para animais domésticos com área máxima de construção de 6 metros quadrados;
- Obra de urbanização sem alteração do sistema viário ou de redes de infraestrutura;
- Reparos e substituições de instalações prediais;
- Pintura e revestimento interno ou externo;
- Substituição de brises, elementos decorativos, esquadrias e elementos de cobertura;
- Grades e telas de proteção;
- Adaptação para acessibilidade;
- Reparos que impliquem manutenção e conservação das áreas externas e internas da edificação;
- Demolição parcial ou modificação interna de habitação unifamiliar;
- Implantação de agricultura urbana.
Na habilitação de projeto arquitetônico é necessário o documento público de titularidade, tal como, a escritura do imóvel registrada em cartório de registro de imóvel competente , memorial descritivo, anuência de outros órgãos, projeto arquitetônico e se necessário PGV, EIV etc.
Para o alvará de construção são necessários:
- Documento de titularidade do imóvel;
- Comprovante de nada consta do órgão de fiscalização de atividades urbanas;
- Comprovante de pagamento de taxas relativas aos serviços requeridos;
- Comprovante de pagamento de preço público previsto em legislação;
- Certificado de demarcação do lote ou projeção, para obra inicial;
- Documento de responsabilidade técnica dos responsáveis técnicos pela execução da obra e pelos projetos de fundações, de estruturas e complementares;
- Termo de compromisso do responsável pela obra de que a área pública deve ser recuperada de acordo com o projeto de urbanismo respectivo ou com as recomendações do órgão competente;
- Declaração de responsabilidade do proprietário pelo ônus do eventual remanejamento de redes de infraestrutura em área pública;
- Projeto de fundações.
A conclusão da obra é caracterizada pela emissão da carta de habite-se. A carta de habite-se é expedida para obras autorizadas por meio do alvará de construção e sua emissão é condicionada ao cumprimento dos seguintes requisitos:
- Conformidade da obra executada com os parâmetros urbanísticos e de acessibilidade das áreas comuns, conforme projeto habilitado;
- Apresentação do relatório de vistoria do imóvel, sem exigências, encaminhado pelo órgão de fiscalização de atividades urbanas;
- Comprovante de nada consta do órgão de fiscalização de atividades urbanas;
- Apresentação de declaração de aceite de órgãos e entidades envolvidos no processo de licenciamento;
- Entrega de projeto arquitetônico, de fundações, de estruturas e complementares, conforme construídos.
Preço dos projetos
O preço dos projetos varia bastante, dependem da localização, dimensões, padrão construtivo, profissional, natureza entre outras variáveis. Porém, em média, os preços estão entre:
Natureza | projeto | R$/m²[1] |
Residencial | Estrutural | 25,00 a 30,00 |
Residencial | Hidráulico | 12,00 |
Residencial | Elétrico | 7,00 |
Residencial | Arquitetônico | 30,00 a 50,00 |
[1] Esses valores variam bastante, sendo importante entrar em contato com os profissionais e verificar valores para o caso específico.
Bibliografia:
- Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009 – PDOT;
- Lei Complementar nº 948, de 16 de janeiro de 2019 – LUOS;
- Lei nº 6.138, de 26 de Abril de 2018 – COE;
- Decreto nº 39.272, de 02 de agosto de 2018.
Podemos ajudá-lo na obtenção do Alvará de Construção e Habite-se. Conheça mais sobre a Bersacula, e tire dúvidas através do nosso Contato.
